李鐵:房地產市場正在衰落的判斷并不成立

2018-12-17       瀏覽次數:65596

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在城鎮化加速的大趨勢下,在空間大挪移的格局下,在城市需要更新改造的前提下,房地產市場還有非常大的發展空間。認為當前房地產市場衰落的判斷是不成立的。

 

李鐵:房地產市場正在衰落的判斷并不成立

在城鎮化加速的大趨勢下,在空間大挪移的格局下,在城市需要更新改造的前提下,房地產市場還有非常大的發展空間。認為當前房地產市場衰落的判斷是不成立的。

 《財經》記者 朱弢/文 何剛/編輯

自年初一系列調控政策出臺至今,中國樓市全面降溫,有人預測房地產將會出現大的調整,也有人認為房地產市場已經觸頂,甚至出現了長期唱衰房地產的聲音。

上世紀90年代,中國提出“城鎮化”政策的大背景是當時的工業生產呈現嚴重的產能過剩,當時彩電、冰箱面臨的產能過剩問題和現在的房地產面臨的問題幾乎是一樣的。從歷史上看,房地產的發展為城市發展奠定了物質基礎。

中國城市和小城鎮改革發展中心理事長李鐵在接受《財經》(博客,微博)記者專訪時表示,在當前的形勢下,各界對房地產的討論有些“談房色變”。但如果從城鎮化帶來的人口空間遷徙的大背景切入,換一個視角來討論房地產的發展,可能得出新的認識,也可以對房地產未來的發展,提出新的思路。

李鐵:房地產市場正在衰落的判斷并不成立

房地產市場是否已經飽和?

《財經》

現在全國居民人均住房建筑面積大幅度提高,已經達到40.8平方米。另外,根據劍橋大學的調查,中國家庭的平均居住面積超過120平方米,高于荷蘭、德國、日本、愛爾蘭、英國等國。有觀點據此認為,中國的家庭住房面積已經超過了部分發達國家,房地產發展已經飽和,你同意這種說法嗎?

李鐵:我有不同的觀點。需要看到,中國的城鎮化潛力還沒有被完全釋放。

由于統計口徑的問題,城鎮戶籍居民的住房面積被壓低。原因在于,按常住人口統計和按戶籍人口統計的城鎮居民人均住房面積是不同的。常住口徑下,城鎮居民人均住房面積是36.6平方米,而按戶籍口徑統計則是50.9平方米;農村居民人均住房面積在常住口徑下是45.8平方米,在戶籍口徑下是33.2平方米。

可見,用常住人口來計算,明顯壓低了城鎮居民人均住房面積,而抬高了農村居民的人均住房面積;反之,在戶籍口徑下,城鎮居民人均住房面積明顯提高了,而農村居民人均住房面積則被壓低了。

需要看到,未來城鎮人口增長對住房的需求潛力巨大。當前,中國的城鎮化率已達58.5%,城鎮人口達8.13億。

李鐵:房地產市場正在衰落的判斷并不成立

《財經》:你提到未來城鎮增長人口的住房需求巨大,能具體談談有哪幾類的需求嗎?這些需求會對房地產帶來什么影響?

李鐵:其一,當前有2.8億的存量農業轉移人口和0.7億多的城鎮間流動人口,兩者合計約3.5億,他們在城鎮肯定會有巨大的住房需求。其二,如果城鎮化率繼續以每年1個百分點的速度增長,到2030年城鎮人口達到約10億,這意味著未來還會有約2億的增量城鎮人口,他們從農村轉移到城鎮的過程中,也會產生大量的住房需求。

可見,我們有近5億人口要進入城鎮生活就業,這種空間上的大挪移,意味著房地產發展還遠遠沒有到頭,還有巨大的潛力沒有釋放出來。

《財經》:這些可以說是增量的需求,對于既有城鎮人口是否也存在一些存量的需求?

李鐵:存量的需求也是很巨大的。

首先,城市住房更新擁有巨大潛力。英國的建筑平均壽命有132年,美國是74年,日本100年以上,而中國的建筑平均壽命僅25年-30年。中國不僅城鎮住房平均壽命低,農村住房平均壽命更低。這就意味著,未來城鎮危舊住房改造、農村住房更新不可避免。

因此,除了空間挪移產生的需求外,建筑業、房地產行業還要承擔巨大的住房更新改造任務。

其次,消費升級對住房需求也有很大影響。

根據國際上的城市化發展規律,城市核心區住房改造的難度加大、能力在減小,而在郊區新建住房更容易實施。

同時,在人均收入水平大幅度提高的前提下,在都市圈城市中心城區已經擁有一套房,還需要在郊區有第二套住房,這已成為城市家庭住房改善的剛性需求,這是我們經過長期調查得出的結論。

20多年前,一位巴黎的朋友告訴我,他在巴黎市區內有一套六七十平方米的房子,但是他還得在郊區有一個面積更大的房子。這種現象在北京、上海、廣州、深圳都相對普遍。所以住房郊區化已經成為一個趨勢。有研究表明,北京五環以外的新建商品住宅成交量占92.3%,未來郊區化的情況還會繼續延伸,房地產空間上會呈現從五環到六環、到七環的態勢,這也是我們要重視的空間變量之一。

李鐵:房地產市場正在衰落的判斷并不成立

《財經》:還有不少人購買房屋是出于投資的考慮。

李鐵:住房的投資屬性在強化,是另外一個值得正視的現實。

如果你有100萬元現金,是會選擇存入銀行,還是投入股市,抑或是用于購買住房?這是人的最清醒、最明智的選擇。因為人民幣可能會貶值,那么如果將錢存放在銀行里,錢肯定會越來越不值錢;如果把錢投放在股市,股市處于長期熊市,大多數人沒有這個投資意愿,想靠股市投資來實現增值也不現實;如果投資購買住房會怎么樣呢?在城鎮化大趨勢下,城鎮基礎設施投入和改造的增加,預示著土地在升值,這種土地升值是積極的,也是合理的。

需要注意的是,投資性需求不是投機性需求,而且投機性需求已經被限購限貸遏制,現在要說有大量的投機性需求購買住房已經不現實了。可以說,投資性住房是城市居民消費的非常合理的選擇。

還有一點,買房置地是中國人的歷史傳統。

不能否認,在中國,無論是城里人還是農村人,置辦房產有著悠久的歷史文化淵源。農村年輕人結婚了,要買房、蓋房,城里的年輕人要結婚,家里也會給他們買房。

基于以上的分析可以知道,在城鎮化加速的大趨勢下,在空間大挪移的格局下,在城市需要更新改造的前提下,房地產市場還有非常大的發展空間。所以說,認為當前房地產市場衰落的判斷是不成立的,只是暫時遇到了困難。

如何認識當下的房地產形勢

《財經》:房地產市場一直存在著“冰火兩重天”的現象,有的地方房價飛漲,有些地方則面臨著很大的去庫存壓力,為什么會存在這種現象?

李鐵:在觀察房地產市場現狀時,人們往往只關注“火”而忽視了“冰”。

所謂“火”,是說都市圈一線城市和部分二線城市房價高速上漲,背后真正原因是什么?并不是因為房地產商提高了價格,一是因為這些城市的優質公共服務資源遠遠高于原有價值,二是人均收入水平不斷抬高支撐了房價上漲。要知道,全國14億人中有約3億屬于中高收入水平人口,這群人一定會對住房空間有著合理要求,比如選擇優質的公共服務、優越的居住環境等。所以,在大城市的核心區,房價上漲是正常的。像北京四環內就有40多家三甲醫院,上海、廣州、深圳都是如此。

而在房價上漲地區,為什么沒有解決住房供給問題?因為這些城市實施了人口控制政策。我曾經問當地官員,為什么不愿意蓋更多的房子?他們的回答是,如果蓋了更多的房子,就會有更多人進來,有那么多人進來,那就得要有大量財政補貼,甚至降低城市原有戶籍人口的公共服務水平,這實際是一個利益問題。正是因為這個問題,才導致了一線城市實施嚴格的人口控制政策,特別是北上廣深,這些城市不愿意為中低收入人口提供住房供給,而住房供給不足,又加劇了房價上漲的勢頭。

被忽視的“冰”,是說大部分三四線城市的房地產積壓明顯,而且問題非常嚴重。現在的住房庫存積壓和上世紀90年代的家電積壓是相似的問題。中信建投證券、安信證券、北師大等機構預測的房地產庫存規模分別高達142億平方米、98億平方米和87億平方米。消化某些三四線城市的房地產庫存甚至需要多達十年左右時間。由于部分三四線城市的住宅過度供給,導致房地產市場出現供求失衡,而這種供求失衡是由政府和市場兩雙手一起推動的,進而放大了市場波動的影響。

李鐵:房地產市場正在衰落的判斷并不成立

《財經》:根據城鎮化的趨勢,未來城鄉住房供給格局會發生什么樣的變化?

李鐵:城鎮雖然有住房閑置的問題,但比農村還是要好很多。農民都進城打工了,不少還是舉家外出的,所以農村大部分住房都處于閑置狀態。一方面城鎮住房供給亟待增加,另一方面農村住房卻又大量閑置,這是我們面對的空間結構的不合理。因此也意味著大量閑置的農村住房資源勢必要通過一定的方式盤活。

可以預見,未來城鄉住房消費空間變化會對全國住房市場產生深遠影響。在10年或20年前,農民外出掙了錢,一定要回家蓋新房,在農村,誰家的房子高、房子大,誰家的地位就高,這是中國傳統的延續。現在,為了更好解決孩子的教育問題、老人的醫療問題、成年子女的婚姻問題,都必須要到縣城或鄉鎮去買商品房。我認識很多農民工,他們結婚的前提就是要在縣城買套住房。這意味著,三四線城鎮住房市場未來將會有較大的發展空間,而這個判斷的前提是大政策的調整和整個宏觀經濟形勢是否發生變化。

同樣,隨著城鎮化的進程,都市圈和特大城市的房地產需求將進一步增長。

我認為,并不是都市圈內的所有空間都會出現需求增長。未來,只是在都市圈內發達的城市主城區和近郊區,才會有房地產需求的進一步增長。我們可以看到,鄭州、成都、武漢的常住人口仍在保持增長趨勢,從人口規模的上升曲線可以窺見一斑。

《財經》:如果住房需求進一步增長,會不會帶來新的房價上漲?同時,現在很多城市的土地供應緊張,如何去滿足不斷增長的住房需求呢?

李鐵:我們現在的政策和公眾的注意力往往更偏向于關注城市主城區的房價。根據世界城市發展規律,從主城區向郊區延伸,隨著地理范圍的擴大,隨著輻射半徑的伸長,房價是遞減的。比如,日本東京主城區的房價是每平方米20萬元人民幣,可是距離主城區30公里的地方,房價就降到每平方米2萬元人民幣,當距離達到50公里的時候,房價就降到1萬元甚至更低。

其實中國一些特大城市、大城市的空間調節功能遠遠超于日本,可是我們幾乎很少動用這種資源,原因是什么?因為中國的城市跟其他國家的城市不是一個概念,實際上是一個行政區。中國城市間的競爭實質是行政區域的競爭。

比如說,我們常說的“北京市”,不僅包括北京的主城區,而且還涵蓋了整個行政轄區1.64萬平方公里的范圍;上海行政轄區是6340平方公里。只要出臺一個政策,某個城市不能蓋房子,那么意味著整個行政轄區就不能蓋房子,也就失去了在空間上調配住房資源能力。現實中,人們將目光更多地放在城市中心城區,只考慮城市中心區的住房供需問題,而忽視了行政轄區內、中心城區外還有著廣闊的空間。

事實上,從城市中心區向郊區延伸,在空間距離不斷變化的過程中,有很多的中小城市和小城鎮是可以產生很多的住房空間的,可以利用這些中小城市和小城鎮來緩解主城區高房價的壓力和中低收入人口住房供給不足的問題。比如,北京市主城區的房價高達每平方米10萬元,但距離北京主城區30多公里的燕郊每平方米的房價只有2萬多元,距離北京主城區約50公里的固安,房價在1萬元左右。可是,目前的有關方面的政策卻限制河北臨界北京的中小城市開發房地產,因為擔心河北和北京競爭資源。

其實,特大城市原本可以通過在更大范圍空間內實現功能疏解,可以增加周邊中小城市和小城鎮的服務功能,也可以加強軌道交通建設,提高中小城市和小城鎮與主城區的通達性。可是,這些城市沒有這么做,它們把大量資源都投入到了主城區,忽視了郊區的功能和價值。

李鐵:房地產市場正在衰落的判斷并不成立

《財經》:當下房地產發展受到制約的主要原因是什么?

李鐵:房地產市場問題是空間結構不平衡的問題。首先,地方政府、市場以及金融機構共同推動并放大了地產的供需波動;第二,一些地方政府受財政利益的制約,放大了房地產空間結構的不平衡,所以導致需求不明顯的地方供給嚴重過剩;第三,一線城市的行政區域內因人口控制政策限制了住房供給,導致中低收入人口過度關注高房價;第四,房地產供給在局部地區過度放大,導致了消化周期加長,致使地方政府面臨著財政和增長的巨大壓力。

《財經》:現在的房地產調控政策存在問題嗎?

李鐵:很多人說要打壓房價,問題是怎么打壓?一定要靠行政來打壓嗎?我們知道,河北境內距離北京30公里-50公里的中小城市和小城鎮,房價約為每平方米1萬至2萬元,對于河北當地農村人口來說,房價確實是漲了,可是對于北京來說,這樣的房價相對北京主城區來說是低了很多。所以說,高房價的問題完全可以在更大范圍空間來調整、疏解。現在房價打壓不下來,是我們的政策出了問題。用現在的方式打壓房價,結果是開發商惜售,從而導致了住房供給進一步短缺,更加劇了過度關注高房價的問題。

我們在研究房地產問題的時候,確實要從政策上重新梳理,要符合中國的實際情況,不能盲目照搬新加坡、香港或者英國的經驗。

有人跟我說,英國城鎮化率達到80%了,我們為什么做不到?我回答,英國的城鎮化經歷了300多年才達到80%,中國幾十年間有5億人口進入城市生活,這是十幾個英國的規模。正因為如此,中國的住房供給、住房空間格局都有自己的特色,未來房地產有非常大的空間,對此我非常有信心。

給房地產進一步發展打開空間

《財經》:需要做哪些事,才能讓房地產走出現在的僵局,釋放出新的發展潛力?

李鐵:雖然從城鎮化的角度來看,未來房地產市場仍然大有可為,但這并不是一個自然發展的結果,需要有一系列的改革作為前提。

第一,因城施策、因地制宜,要把決策權交還給城市。

在房價高漲地區,要花更大力氣去解決住房供給問題,特別是中低收入人口的住房供給;要尊重國際經驗和城市發展規律,不要采取簡單的“一刀切”的辦法來解決住房供給問題。在庫存嚴重地區,要制定長期消化住房供給的政策;對住房供給嚴重過剩的地區要采取土地、金融等各項措施,限制繼續盲目發展房地產;要解決地方財政過度旺盛的需求,緩解地方對土地支出的壓力,是財政政策和政府管理制度方面要重點突破的問題。

第二,加快推進戶籍管理制度改革。

如果未來順利推進了戶籍管理制度改革,那么,2.8億在城鎮生活就業的存量農業轉移人口,再加上0.7億城鎮間流動人口,這3.5億人口能夠真正在城鎮安居樂業,那么就能夠釋放他們的住房需求,他們會成為拉動內需的最大潛力。與美國、日本的房地產泡沫不同,這些國家的城鎮化率已經達到80%左右,沒有更多的人口進入城市,而中國未來還有2億的農業轉移人口要進入城鎮。可見,當前人們津津樂道的房地產泡沫只是暫時的,并不是像發達國家那樣的真正的長期泡沫,因為不能忽視了中國人口規模龐大的基本現實。

李鐵:房地產市場正在衰落的判斷并不成立

第三,加大都市圈住房供給,緩解房價的上漲壓力。

加大在近郊區或遠郊區的住房供給,滿足中低收入人口購房的剛性需求。特別是在都市圈內距核心區30公里到50公里范圍內的中小城市和小城鎮建一些居民區、建一些小鎮、蓋一批住房,以適應城鎮化發展的需求。這些小鎮的住房成本要遠遠低于城市核心區,可以很大程度上緩解主城區住房壓力過大的問題。

此外,要加大都市圈和發達地區城市群的城郊軌道交通建設,發揮周邊中小城市和小城鎮的疏解功能,形成不同產業在周邊中小城市和小城鎮分散的布局。

第四,加快土地管理制度改革。房價上漲最大的問題是土地成本過高。如果我們讓農民的集體建設用地和企業合作,就可以降低很多用地成本。建議加快農村集體建設用地入市,建設租賃住房等政策,允許甚至鼓勵農民出售宅基地,可以緩解城市住房壓力。

第五,促進城市發展模式轉型。中西部地區要創造返鄉創業的條件,鼓勵返鄉人口在縣城購買住房。同時要加快房地產稅改革。房地產稅改革并不是簡單的征稅,而是考慮把土地出讓金改為稅,長期征收,遏制地方政府土地財政的短期行為。也可以考慮把土地和房屋的70年產權通過稅制調整,成為永久產權。實施房地產稅的征收,更多地要從增量上做文章。

第六,智慧城市會推動房地產市場的轉型發展。

按照當前的房地產政策,如果希望獲批更多的房地產用地已非常困難,可是如果能夠把房地產和人工智能、信息化產業、IT產業、互聯網結合在一起的話,那么房地產就不再是過去單純的蓋房子的概念,而是會帶動實體經濟發展,推動技術變革,那對未來中國發展的意義是非常重大的。如果一個房地產企業能把建筑和居住元素和智慧化系統化整合到一起的話,將會代表未來發展的一種趨勢,那么這些企業的價值也會在無形中提升。而且如果一個房地產企業能和智慧要素結合到一起,并且打造出智慧產業、智慧社區等概念,那么在現有的房地產市場中蹚出一條新路,也并非不可能。


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